由涨转跌的2018年，有城市房价腰斩，有城市同比仍涨超20%

以北京为例，从从租金上涨情况看，北京长租公寓的租金涨速，要远高普通房源租金涨速。从定基指数看，与2017年12月相比，北京2018年7月长租公寓房源租金累计上涨13.04%，而同期非长租公寓房源租金累计涨幅为7.32%。从环比看， 2018年7月北京长租公寓租金环比上涨3.4%，而同期非长租公寓租金环比仅上涨1.23%。

2018年品牌公寓月度信息发布量与访问量同比增长率（%）

数据来源：58安居客房产研究院

2018年1-11月重点城市品牌公寓租房信息发布量占比（日均新增发帖量） 数据来源：58安居客房产研究院

2018年1-11月重点城市品牌公寓访问量占比（APP端日均UV）

数据来源：58安居客房产研究院

二、市场形势分析与2019年走势预测

外部环境尚未向好。国际经济形势复杂多变，美联储进入加息周期，国际资本市场动荡加剧，中美 贸易摩擦尚未缓解，导致市场不确定性显著增加。这些不确定因素的存在，短期内将增强市场观望情绪。国际经济形势复杂多变，同时也使房地产政策空间变小，相对保守的政策才能最大可能避免房地产市场风险。从长期看，中美 贸易摩擦将迫使中国产业升级转型与结构优化，从而间接影响国民收入结构和区域经济结构。这两种结构变化都将对未来房地产市场格局产生深远影响。

住房调控政策保持了持续性与稳定性。中央定调坚决抑制房价上涨，对房价上涨预期有较大影响。2017年以来，针对局部房地产热，政府采取“主动出击、露头就打”的调控策略。2018年5月，住建部负责人就房地产市场调控问题，约谈了成都、太原两市政府相关负责人，在约谈中提出要认真落实稳房价、稳租金的调控目标。这是政府首次对租房市场也提出了调控目标。中共中央政治局2018年7月31日召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作，提出要坚决遏制房价上涨。这是中央层面首次将房价调控目标由抑制房价过快上涨转变为遏制房价上涨。中央抑制房价上涨的决心没有发生改变，“房住不炒”的方略也在从各方面得到进一步落实。这不仅对稳定房价预期有积极作用，也将促使开发企业放弃幻想转变经营方式。同时，将促使地方政府将房地产调控政策真正落到实处。

在中央政府的督促下，多地政府升级了调控政策。如沈阳将原新建商品住房限购区域（和平、沈河、浑南三环内）扩大至全市行政区域（不含辽中、新民、法库、康平）；青岛将限购范围扩大至青岛户籍居民家庭，并将限售期限从2年提高至5年；海南省在已出台限购政策的基础上，实施全域限购。

住房资金面略有改善。2018年上半年住房信贷市场持续趋紧。全球金融去杠杆进程仍在继续推进，美元进入加息周期，市场利率持续上升。虽然国家政策层面对首次购房的支持态度没有发生变化，但市场融资成本的提升，仍导致商业银行自主调高了首套房贷利率。2018年下半年特别是四季度以来，随着定向降准等稳健性货币政策的实施，市场利率有所下降，多个城市首套房贷利率大幅上浮现象也得到轻微改善。但货币政策仍以防风险为主，“大水漫灌”的现象暂不会出现。部分开发企业资金链较为紧张，为了生存采取降价促销回笼资金策略，将对二三四线城市及一线城市远郊房价形成向下冲击。

（编辑：厦门网）

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